Le cauchemar des copropriétaires d’un ancien Ehpad
Long format "Les Ehpad en Saône-et-Loire : au plus près de la réalité"
Épisode 6/7
31 propriétaires de chambres médicalisées de l’Ehpad de Verdun-sur-le-Doubs ont appris, en 2015, que DomusVi, locataire et gestionnaire, quittait les locaux, en raison de leur vétusté selon le groupe. Ils se sont donc retrouvés avec un bâtiment vide et décoté, sans rentrées d’argent pour rembourser leurs prêts.
Pauline, une Bretonne de 39 ans, se retrouve dans une situation financière délicate après avoir acheté, en 2013, une chambre médicalisée de l’Ehpad de Verdun-sur-le-Doubs. Elle s’est résignée à retourner habiter chez ses parents pour pouvoir rembourser son prêt mensuel de 700 €.
La voix ne tremble pas, mais le ton est las. Pauline (prénom d’emprunt), une Bretonne de 39 ans, est l’une des propriétaires de l’ancien Ehpad de Verdun-sur-le-Doubs. Sa situation financière est l’une des plus critiques de l’ensemble des 31 acheteurs. La trentenaire, mère de deux enfants, a investi dans une chambre médicalisée en 2013, à hauteur d’environ 100 000 euros. Un choix également guidé par les avantages fiscaux que procure ce genre d’investissement.
À l’époque, elle vit avec ses enfants et son mari dans la maison de ce dernier. « Je voulais investir de mon côté, je me suis dit que ça serait toujours ça en plus pour la retraite. »
« Tout ça paraissait sans risque »
C’est sa banque et une agence immobilière qui lui conseillent ce placement. Comme la majorité des investisseurs, elle ne se déplace pas à Verdun-sur-le-Doubs. « Mes parents avaient fait la même opération, mais sur du neuf […]. Tout ça paraissait sans risque. Je pouvais combler mon emprunt avec les loyers que je touchais tout de suite.
Deux ans plus tard, en 2015, les copropriétaires apprennent que le gestionnaire de l’Ehpad, DomusVi, quitte les lieux, en raison de la vétusté des locaux, selon le groupe. Et fait construire un nouvel Ehpad tout beau tout neuf, dans la commune voisine de Ciel que le groupe investit en 2019. La délivrance de l’agrément Ehpad dépendait de la mise en conformité du bâtiment. Conséquences donc du déménagement : le bâtiment est vide et décoté puisque sans l’agrément Ehpad, la valeur du bien est moindre. Et les chambres médicalisées, achetées environ 4 000 euros le m2 en vaudraient aujourd’hui à peine 1000.
« On n’a jamais été mis au courant de ces demandes de travaux »
Un autre copropriétaire, lui aussi Breton, a investi plus de 400 000 euros dans quatre chambres en 2007. « Dès 2005, l’Agence régionale de santé et le Département de Saône-et-Loire avaient sommé le gestionnaire de l’époque de faire des travaux pour respecter les normes Ehpad (...). On n’a jamais été mis au courant par l’exploitant (GDP Vendôme jusqu’en 2010, puis DomusVi) de ces demandes de travaux », s’exaspère t-il. Les années qui ont suivi l’annonce de la fin du bail ont été difficiles. « C’était un cauchemar permanent, on avait plein de projets pour nous et nos enfants qui sont mis en stand-by. C’est un sentiment d’injustice, de l’incompréhension, de l’incrédulité. Ce n’est pas possible de faire des choses comme ça aujourd’hui en France […] »
« J’ai dû retourner vivre chez mes parents »
Pauline l’affirme aussi : « Je ne savais pas que le bâtiment n’était pas aux normes. Mais GDP Vendôme (NDLR : le groupe propriétaire à l’époque) était forcément au courant [...]
Depuis trois ans, on ne touche plus les loyers qui me permettaient de rembourser mes mensualités. Je paie avec mon salaire, mes économies… Ma situation personnelle a changé, je me suis séparée du père de mes enfants. Et je me suis retrouvée sans logement, puisque je vivais dans la maison de mon mari. »
Avec 700 euros de prêt à rembourser chaque mois, Pauline n’a pas le choix : « J’ai dû retourner vivre chez mes parents. Je ne veux pas continuer à piocher dans mon épargne, je ne peux pas mettre toutes mes économies pour rembourser ce prêt. » Un prêt qui court jusqu’en 2032. « La banque et l’agence immobilière, qui m’avaient conseillée ce prêt, se sont dédouanées, ils ont dit qu’ils n’avaient rien à voir. J’ai tout de même réussi à diminuer mon taux et baisser mes mensualités. »
Aujourd’hui, Pauline n’attend qu’une chose : la fin de la procédure. En effet, deux actions ont été lancées par l’ensemble des propriétaires contre DomusVi auprès du tribunal de Chalon pour obtenir des indemnités. « Je n’ai pas réalisé sur le moment que ça serait aussi long. » Exerçant un job (dans le milieu médical) à temps plein et habitant à plus de 600 km de Verdun-le-Doubs, Pauline n’a pas le temps d’y penser et de se lamenter. Même si le sentiment de s’être fait duper est bien présent. « Ce qui est rageant c’est que quand j’ai acheté, moi, en 2013 (NDLR : 6 ans après la plupart des propriétaires), c’était déjà connu et on ne nous a pas informés », peste-t-elle. Malgré les conséquences de cet achat, Pauline compte bien réinvestir dans l’immobilier une fois son prêt remboursé et la procédure terminée. « J’espère bientôt investir dans une maison dans laquelle je pourrais vivre.»
DomusVi : « Il n’y a pas de responsable »
Si l’avocat qui représente les propriétaires de Verdun n’a pas souhaité s’exprimer sur la procédure en cours, de même que GDP Vendôme, qui a vendu les biens, n’a pas répondu à nos sollicitations, Sophie de Winter, directrice syndic et gestion des actifs chez DomusVi, a bien voulu donner quelques explications.
« Ce n’est pas DomusVi qui vend les chambres médicalisées. En tant que gestionnaire, nous payons les loyers. Quand il y a une revente de lots, on a juste l’information qu’il y a un changement de propriétaires et qu’il faut verser le loyer à quelqu’un d’autre », précise-t-elle tout d’abord, avant d’expliquer les raisons du déménagement à Ciel.
« On déménage quand il n’y a pas d’autres solutions »
«Au début, le problème était le Plan de prévention des risques d’inondation. Il a fini par évoluer, mais pas à temps puisque nous avions déjà engagé d’autres pistes à côté. Mais il n’y a pas que ça, on avait beaucoup de raisons en interne : les chambres qui n’étaient pas assez grandes. Certaines personnes viennent avec des fauteuils roulants et il nous fallait un giratoire qui permet aux fauteuils de tourner dans la chambre. C’est une raison vitale et importante. Dans les chambres, il fallait mettre des choses aux normes, procéder au désenfumage […] Pour le bien-être des personnes âgées, on a décidé de construire ailleurs.»
« Les reproches, il faut plutôt les adresser au promoteur »
Mais alors, qui serait, selon la directrice, responsable des déboires des propriétaires ? « Dans le cas de Verdun, ce n’est ni notre faute, ni celle des propriétaires. Il y a une évolution de la population des personnes âgées qui viennent dans les maisons de retraite. Les propriétaires se sentent lésés parce qu’ils ont investi mais in fine, il n’y a pas de responsables […]. J’entends qu’ils ne sont pas informés, que ce sont des investisseurs lambda, que ce ne sont pas des habitués… Mais nonobstant cela, il y a un acte de vente qui est signé. Et avec cet acte de vente, il y a un bail de 9 ans […]. Il n’est pas inscrit qu’au bout de neuf ans, le locataire doit rester. »
« Les reproches qui sont faits à DomusVi, il faut plutôt les adresser au promoteur (NDLR : GDP Vendôme). On est locataire et on déménage quand il n’y a pas d’autres solutions pour assurer le bien-être de nos résidents et de nos employés », conclut Sophie de Winter.
L'Ehpad de Ciel. Photo JSL d'archives
L'Ehpad de Ciel. Photo JSL d'archives
Chronologie des faits
➤ 1990 La résidence Saint-Jean de Verdun est construite. La maison de retraite appartenait alors à un seul propriétaire.
➤ 2005 Une convention est signée pour transformer la maison de retraite en résidence médicalisée. L’article 5 de cette convention mentionne la nécessité de travaux pour respecter les normes Ehpad.
➤ 2006 Le bâtiment est racheté par GDP Vendôme.
➤ 2007 L’établissement est vendu à une trentaine de propriétaires privés, qui pensent investir dans un projet rentable financièrement. La société GDP Vendôme obtient la gérance de la résidence en reversant un loyer aux propriétaires. Elle doit également faire des travaux de remise aux normes.
➤ 2009 Rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales suite à une visite d’inspection. La commission de contrôle constate que les travaux demandés en 2005 n’ont pas été réalisés et demande à l’exploitant dans son rapport de les exécuter avant le 31 décembre 2010.
➤ 2010 Fusion entre GDP Vendôme et DomusVi. Le géant des Ehpad récupère certains actifs de GDP Vendôme, soit 200 résidences. Et devient locataire et gestionnaire du bâtiment de Verdun. Il détient par ailleurs 26 % de l’édifice (les communs).
➤ 2014 Divorce entre GDP Vendôme et DomusVi.
➤ 2015 DomusVi demande à l’ARS le transfert des lits vers une autre résidence, en raison de l’état des locaux et de la lenteur de la modification du Plan de prévention des risques d’inondation. Un accord est trouvé avec la commune voisine de Ciel.
➤ 2015 Les propriétaires apprennent que leur bail n’est pas renouvelé. Ils créent alors l’Association de protection des propriétaires d’Ehpad.
➤ 2016 Les propriétaires déposent un recours, devant le tribunal administratif de Dijon, contre le permis de construire de Ciel et la société DomusVi Dolcea. Ils n’auront pas gain de cause.
➤ 2018 Le rapport d’expertise judiciaire ordonné par le TGI de Chalon indique que les cotes d’inondabilité évoquées par DomusVi sont erronées.
➤ Fin 2019 Le bâtiment est complètement vidée. DomusVi déménage à Ciel.
Bâtiment vide cherche
projet de reconversion
L’ancien Ehpad est le plus gros bâtiment de la commune et il trône en plein centre du bourg. La façade se dégrade, tout comme l’intérieur. Il reste quelques lits médicalisés dans certaines chambres. Selon M. Dornier, directeur éponyme de l’agence immobilière, « c’est compliqué d’estimer le coût de ce bâtiment. On a déjà eu une réunion avec des spécialistes de grosses structures, de maisons de retraite ou encore des responsables de l’ARS, l’objectif étant de déterminer un prix, mais on n’a pas pu le faire. Estimer un bâtiment sans projet, c’est très compliqué. Vide, ça vaut un million, un million et demi. C’est le projet qui fera l’évaluation du bâtiment ». Et tant que les procédures judiciaires n’ont pas abouti, il est difficile d’engager un projet. Le professionnel estime que l’édifice cumule quelques points noirs : « Il y a du béton précontraint, ce qui signifie qu’on ne peut pas relier deux anciennes chambres sans une étude technique. Il est en zone inondable. C’est vieillissant, donc c’est une passoire énergétique, les charges sont énormes même si l’on a réussi à les faire baisser. La taxe foncière est d’environ 25 000 euros. »
L’édifice a déjà fait l’objet de projets : récemment, il était question d’y héberger des réfugiés ukrainiens, la Croix-Rouge s’était déplacée en mars dernier pour visiter la résidence. Finalement, les réfugiés ne se sont pas arrêtés à Verdun.
Par ailleurs, les propriétaires avaient été contactés pour un projet de musée.
Mais l’une des solutions évoquées par certains acteurs serait de le raser… Une solution inenvisageable pour les propriétaires qui perdraient, définitivement, l’argent investi dans cette résidence.
Le bâtiment de Verdun est vide. Photo Le JSL/Justine MALLARD
Le bâtiment de Verdun est vide. Photo Le JSL/Justine MALLARD
Eric Elzingue, l'un des copropriétaires
Ce mardi matin de juin, Éric Elzingre fait les cent pas autour de l’ancien Ehpad Saint-Jean de Verdun-sur-le-Doubs, enlevant les détritus qui jonchent ses abords. Ce retraité de 66 ans, originaire de la Drôme, est l’un des 31 propriétaires des chambres de l’ancien Ehpad. Il est le seul à venir – tous les trois/quatre mois – veiller sur le bâtiment, l’entretenir et trouver des solutions avec les acteurs du coin. Il est devenu syndic bénévole. Et continue de croire qu’une reconversion est possible pour ce bâtiment.
Douches collectives et portes-fenêtres qui ne s’ouvrent pas
En 2015, l’annonce du départ de DomusVi a été « une douche froide. On s’est retrouvé avec un immeuble sans exploitant et on a perdu notre agrément Ehpad. Au passage, on apprenait qu’il y avait des risques d’inondations sur Verdun. Ça bloquait tous les projets qu’on pouvait imaginer dans cet immeuble ».
Éric Elzingre apprend aussi que les conditions de vie des résidents n’étaient pas optimales. « Pendant des années, on laisse vivre des résidents avec des douches collectives. On ne nous avait pas dit qu’il n’y avait pas de douches individuelles. Certaines portes-fenêtres ont vraiment du mal à s’ouvrir. Les gens qui habitaient ici n’avaient pas un habitat de qualité, pas à la hauteur du prix auquel on a acheté les chambres. » Mais comment les propriétaires ne se sont-ils pas rendus compte de l’état des locaux ? « Tout simplement parce que personne n’est venu visiter l’intérieur de l’immeuble », regrette Éric Elzingre. Qui s’exaspère de la lenteur de la procédure : « Ça fait six ans qu’on l’a lancée, notre avocat demande une indemnisation à hauteur de 70 % des montants payés. »
Et surtout, le propriétaire espère plus que tout trouver un projet de reconversion pour cet immense bâtiment vide.
Claude Marchal, le maire de Verdun
« Même avant sa fermeture (NDLR : la résidence Saint-Jean, l’Ehpad de Verdun), ça a fait partie des préoccupations de l’équipe municipale du précédent maire, Francois Bonnot, déjà très inquiet de la situation quand il y a eu les premières rumeurs de partir à Ciel. Nous avions reçu le préfet de l’époque qui nous avait dit que l’État ne pouvait pas intervenir tant que le contentieux judiciaire n’était pas purgé […]. »
« Je suis déçu car la justice nous avait promis des décisions fin 2020, début 2021 puis mars 2022 »
« Nous avons déjà eu des contacts avec les copropriétaires, notamment quand il a été question de loger des Ukrainiens, j’ai fait remonter l’info au préfet que le bâtiment était vide. Il y a d’importants travaux, notamment les canalisations d’eau, il y a des toilettes à refaire. La Croix-Rouge était venue faire un bilan […] On imagine la perte financière pour ces gens (NDLR : les propriétaires des chambres). Des gens ont mis leur épargne dans ses chambres. Mais je me range derrière le préfet, je n’ai pas de marge de manœuvre en tant que maire […]. Je suis déçu car la justice nous avait promis des décisions fin 2020, début 2021 puis mars 2022 […]. J’ai un sentiment de gâchis. On avait deux Ehpad à Verdun. Le bâtiment de Nicole-Limoges a été racheté au Département par un particulier qui a refait vivre cette maison, il y a 20 pensionnaires. Mais pour la résidence Saint-Jean, pour le moment, on ne peut rien faire […].
Voir cette maison fermée quand je passe devant tous les jours, ça me peine. C’est toute l’agglomération de Verdun qui est sanctionnée. »
Une situation similaire à Charnay-lès-Mâcon ?
En France, il y aurait, selon l’émission de France 2 Cash Investigations, une vingtaine d’affaires similaires à celle de Verdun. En Saône-et-Loire, il y en a une autre : à Charnay-lès-Mâcon, une procédure est également en cours contre le géant des Ehpad, DomusVi. Pour sensiblement les mêmes raisons. Mais l’affaire est beaucoup plus opaque dans le Mâconnais. Contrairement à Verdun, commune plus petite, la mairie de Charnay-lès-Mâcon, interrogée sur le sujet, ne semble pas être au courant de la procédure en cours.
Les loyers ne rentrent plus
Remontons le fil : en 2018, la résidence Les Magnolias à Charnay, dont le locataire et l’exploitant est DomusVi, situé rue de la Coupée, est transférée rue Averroès, dans la même commune. Comme à Verdun, les chambres de la résidence Les Magnolias appartiennent à des particuliers, qui seraient une quarantaine.
Un déménagement en raison de la vétusté des locaux
Et comme à Verdun, l’exploitant et locataire est parti en raison de l’état des locaux. Ces particuliers se retrouvent donc, comme à Verdun, sans loyer puisque le locataire est parti. Selon nos informations, aucun propriétaire ne vient de Sâone-et-Loire. Et enfin, comme à Verdun, les propriétaires affirment ne pas avoir été informés des travaux à effectuer dans la résidence.
Une procédure en cours
Dès octobre 2016, 22 propriétaires de lots ont entamé une procédure contre le locataire et l’exploitant, DomusVi, auprès du tribunal de grande instance de Mâcon. Ils ont saisi la justice pour obtenir une expertise, en faisant valoir que le vendeur et l’exploitant savaient dès l’origine que les locaux n’étaient plus aux normes, « ce dont les acquéreurs n’avaient pas été informés. La réalisation de travaux importants était nécessaire, dont il convenait de vérifier l’exécution, même partielle, préalablement à l’engagement d’une éventuelle action », peut-on lire dans la décision de la cour d’appel de Dijon, du 4 mars 2021.
En 2017, des juges avaient ordonné une expertise destinée à vérifier la conformité des lots litigieux aux normes applicables. Elle est toujours en cours.
Un bâtiment squatté
Par ailleurs, le bâtiment vide est en proie aux squatteurs et a même été incendié en mai dernier. Une enquête a été ouverte, la piste criminelle est envisagée. Aucun projet n’est pour l’instant envisagé dans ce bâtiment, selon la mairie.
Une procédure étant en cours au tribunal de Mâcon, le syndic de copropriétaires et l’avocat des propriétaires n’ont pas souhaité s’exprimer
En mai dernier, des squatteurs auraient mis le feu à l'ancien Ehpad. Photo d'archives Le JSL
En mai dernier, des squatteurs auraient mis le feu à l'ancien Ehpad. Photo d'archives Le JSL
Des avantages fiscaux
bientôt interdits ?
Après l’affaire Orpea, le Sénat a lancé une mission d’information dont le rapport a été publié en juillet 2022. Il se penche sur les dispositifs fiscaux des investissements des particuliers et estime qu’une réflexion doit être ouverte sur la pertinence des dispositifs fiscaux visant à favoriser l’investissement privé dans le secteur : « Une grande partie des Ehpad commerciaux appuient leur immobilier sur la vente en lots sous statut de loueur en meublé non professionnel ouvert à l’investissement défiscalisé. Ils s’adressent notamment aux particuliers, promettant en contrepartie des taux de rendement importants. Or, ces montages pèsent lourd, avant même la mise en fonctionnement de l’établissement, sur le niveau du tarif hébergement et les exigences de rentabilité de l’exploitation. »
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